그런데 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못해 임차목적물의 반환을 거절할 수 있다고 하더라도 임차인이 목적물을 계속하여 사용·수익하고 있다면 이는 부당이득이 되어 차임(임료)상당의 반환의무를 지게 된다.

임대인이 임대차 종료 후에 임차인에게 보증금을 반환하거나 그 제공을 하면 임차인은 이행지체에 빠지고, 이에 따라 임대인은 임차인에 대하여 지연배상을 구할 수 있다.

임대인이 먼저 보증금반환채무를 이행하여 임차인의 임차목적물의 반환의무가 이행지체에 빠진 상태에서 임차인이 목적물을 반환하지 않고 있다면 임대인이 그로 인한 손해배상을 구할 수 있고, 이때 임차인이 사용·수익하고 있는지는 문제가 되지 않는다.

그런데 동시이행관계가 인정되어 이행지체가 성립하지 않는 경우에 임차목적물을 반환하지 않고 있는 것 자체가 부당이득을 성립시키는지가 문제된다. 즉 임차인이 임차목적물을 임대인에게 반환하지도 않으면서 사용·수익하지도 않은 상태로 유지하고 있다면, 이러한 상태의 점유에 대하여 임차인에게 부당이득반환의무를 부담하게 할 수 있는가이다.

이에 관하여 판례는 임차인이 실제로 사용·수익하고 있지 않다면 부당이득이 성립하지 않는다는 입장이다. 즉 부당이득의 반환에서 '이득'이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용·수익하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 임차건물부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립될 여지가 없다고 하고, 임차인의 개인적인 사정으로 인하여 사용·수익하지 못한 경우에도 마찬가지라고 하고 있다.

이러한 판례의 태도에 대하여, 임대인의 임차인에 대한 급부가 목적물의 이용가능성이고, 임차인이 이 이용가능성을 계속하여 보유하고 있는 한 임차인의 부당이득이 성립한다는 반대견해가 있다.

<변호사>