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[법과생활]주택임대차보호법
강문숙 변호사
  등록 : 2012년 12월 27일 (목) 20:34:41
최종수정 : 2012년 12월 28일 (금) 09:43:11
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제주도 특유의 풍습인 '신구간'에 맞춰 이사를 계획하고 있는 사람들이 많을 것이다. 이에 사소한 도움을 드리고자 전세 또는 월세(제주도의 경우는 주로 사글세) 계약시 확인사항들을 간략히 짚어 보겠다.

첫째, 우선 해당 건물의 등기부를 확인해야 한다(일반 주택의 경우 토지등기부도 살펴봐야 한다). 설정된 근저당권 등의 채권최고액이 건물의 시가(매매가)의 일정비율을 초과하는 경우는 주의가 필요하다.

둘째, 계약서 작성시 임대인이 소유자와 일치하는 지도 확인해야 한다.

셋째, 계약서를 작성하고 잔금을 지급한 후에는 일단 읍·면사무소나 동주민센터에서 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 한다(잔금지급 전 등기부등본 확인).

주택임대차보호법상 건물의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친다면 집주인(소유자)이 바뀌더라도 임차인의 권리를 보장받을 수 있다. 또 제주도의 경우 보증금액이 4000만원 미만이라면 일정금액에 대해 최우선변제권이 생기기도 한다.

아울러 계약서에 확정일자까지 갖춘다면 경매 등의 경우에도 순위에 맞게 보증금을 우선하여 변제받을 수 있다(주의할 점은 주민등록여부는 실제 거주자를 기준해야 하고 다가구 주택 등의 경우 동·호수를 정확히 기재해야 한다).

넷째, 계약기간을 2년 미만으로 약정하더라도 2년까지 보장받을 수 있다는 것은 이미 상식이 돼버린 것 같다(물론 임차인이 2년 미만의 계약기간을 주장할 수도 있다). 계약기간 만료일에 임대차를 종료시키고 싶다면 임대인의 경우 임대차기간 만료 3개월 전에, 임차인의 경우 1개월 전에 자신의 의사를 상대방에게 전달해야 한다.

다섯째, 임대차 기간이 만료되었는데도 불구하고 새로운 세입자가 구해지지 않아서 보증금을 지급받지 못하는 경우 임차인 단독으로 법원에 가서 임차권등기명령에 의한 임차권 등기를 한 후라면 집을 비운 후에도 위 세 번째 항과 같은 효과(대항력, 우선변제권 등)를 유지할 수 있다(임차권등기명령제도는 타지방으로의 전보 등 새로운 주택으로의 임차인의 전입신고가 필요한 부득이한 경우 주로 이용된다).
 

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