임대차 보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이다.

그런데 임대차 보증금이 임대인에게 교부돼 있더라도 임대인은 임대차 관계가 계속되고 있는 동안 그 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있으므로, 임대차 계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등의 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다.

만일 임대인이 차임채권을 타인에게 양도해 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우에는 임대차계약의 종료 전에 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한도 없다. 이 경우 차임채권을 양도받은 사람이 3년 이상 차임채권에 대한 권리 행사를 하지 않고 방치하다가 뒤늦게 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임대차 보증금에서 연체차임이 당연히 공제된다는 주장을 해 나머지만 돌려주겠다고 버틸 수 있을까?

매달 지급하기로 하는 차임채권은 민법 163조의 규정에 따라 3년의 단기 소멸시효에 걸린다. 그러므로 임차인이 차임을 전혀 내지 않고 있다가 임대차 계약이 종료되는 경우에는 청구일로부터 3년 이전에 발생한 연체차임은 소멸시효의 완성으로 소멸한다.

이 때 만일 임대인이 차임채권을 그대로 갖고 있다면 모를까, 차임채권을 이미 제3자에게 양도해 버렸다면 시효 완성 당시로 소급해 차임채권을 임대차 보증금반환채권과 상계하겠다는 주장도 할 수 없다. 따라서 이 경우 3년 이전에 발생한 연체차임은 임대차보증금에서 당연 공제도 되지 않을 뿐만 아니라 상계도 할 수 없다.

임대인이 차임채권을 타인에게 양도하는 경우에는 위와 같은 법리에 유의하여 손해를 보는 일이 없도록 할 필요가 있다.

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