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[법과 생활]상가건물 임대차계약 승계강봉훈 변호사
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입력 2014-05-15 (목) 20:15:30 | 승인 2014-05-15 (목) 20:22:12 | 최종수정 2014-05-15 (목) 20:15:40

   
 
     
 
어떤 건물에 관해 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대해 자신의 임차권으로 대항할 수 있다.

이 때 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계하므로 임차인은 굳이 새로운 소유자와 다시 임대차계약을 체결할 필요가 없다. 그런데도 임차인이 불안한 나머지 서둘러 새로운 소유자와 임대차계약을 체결하는 예가 많다. 이 경우 어떤 문제가 있을까.

임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기해 그들 사이의 법률관계를 자유롭게 형성할 수 있다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관해 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 새로이 임대차계약을 체결해 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의해 규율되는 것으로 정할 수 있다.

그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 효력을 상실하게 되므로 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생했던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸해 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다는 것이 판례이다.

예를 들어 임차인이 건물에 근저당권설정이 돼 있지 않은 상황에서 종전 소유자와 사이에 임대차계약을 체결하고 계약서에 확정일자를 받았는데 그 건물이 다른 사람 앞으로 소유권이전등기가 된 후 새로운 소유자와 종전 계약서와 다른 내용으로 임대차계약서를 작성하고 그 계약서에 확정일자를 받은 경우, 그 건물이 경매에 부쳐지면 임차인은 새로운 임대차계약서에 확정일자를 받기 전에 설정된 근저당권설정등기의 채권자에 대해 임대차보증금에 대한 우선변제권을 주장할 수 없다.


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