장석우 변호사

최근 경매로 부동산을 낙찰 받아 고수익을 얻으려는 사람들이 많다. 부동산 경매에 참가하는 과정에서 주의해야 할 것 중에 하나가 분묘기지권이다.
 
분묘기지권은 낙찰을 꺼리는 부동산 중 하나지만 한편으로는 저가에 낙찰을 받아 고수익을 올릴 수 있는 곳이기도 하다.
 
분묘기지권이란 타인의 토지위에 있는 분묘의 기지에 대해 관습법상 인정되는 지상권 유사의 물권으로서 △토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 △토지 소유자의 승낙을 받지 않았더라도 분묘를 설치하고 20년 동안 평온·공연하게 점유함으로써 시효로 인해 취득한 경우 △자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서는 별도의 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우 가운데 한 가지 요건만 갖추면 성립된다.
 
문제는 이러한 분묘기지권이 성립되면 그 분묘의 수호와 봉사가 계속되는 한 기간의 제한 없이, 또한 지료의 약정이 없는 한 지료를 지급하지 않고 인정될 수 있다는 것이다.
따라서 경매로 부동산을 취득하고자 하는 사람은 현황평가서와 감정평가서를 확인하고 직접 현장을 방문해 조사해 해당 토지에 분묘가 분묘기지권이 인정될 수 있는 토지인지 확인을 한 후 입찰하는 것이 바람직하다.
 
분묘기지권은 평장돼 있는 경우나 토지 소유자의 승낙없이 이뤄져 실제로는 분묘기지권이 인정될 수 없는 경우가 있고 무연고의 묘일 경우는 관청에 신고를 하고 개장에 필요한 내용을 일간신문 2곳 이상에 2회 이상 공고를 하면 개장할 수 있기 때문에 연고자가 있는지 이러한 부분도 확인해야 한다.
 
이처럼 분묘가 설치돼 있는 토지인 경우 분묘기지권으로 인해 토지로서의 이용가치가 없을 수도 있으며 반면 저가에 낙찰을 받고 분묘를 이장해 토지의 가치를 높일 수도 있어서 그 내용을 잘 파악해야 한다.
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