부동산매매계약 시 종종 계약당일 계약금을 지급하기로 약정만 하거나, 계약금의 일부만 수령하는 경우가 있는데 교부자인 매수인이 계약금계약이 성립됐다는 이유로 민법 565조에 의해  위 계약금 일부금만 포기하는 의사표시를 하며 주된 매매계약을 해제할 수 있는가.

 

계약은 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제 할 수 없는 것이 원칙이고, 단 민법 제565조 제1항 규정에 의하면 매매계약과 더불어 계약금계약을 한 경우에는 주된 매매계약을 임의해제 할 수 있다.

 

계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하는 계약으로서 매매계약 등 기타계약에 종된 계약으로서 반드시 주된 계약과 동시에 이뤄져야 하는 것은 아니다.

 

만일 위와 같이 계약금을 지급하기로 하는 약정만 하거나, 계약금의 일부만 수령한 경우, 이는 민법 제 565조 제1항 규정에 의한 계약금계약이 성립한 것인가의 문제인데 대법원판례에 의하면 "단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 위 민법규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않고, 당사자가 계약금의 일부만 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금전부를 나중에 지급하기로 한 경우, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않는 한 계약금계약은 성립하지 않으므로 당사자가 임의로 주계약인 매매계약을 해제할 수 없다"고 한다.

 

따라서 계약금을 지급하기로 하는 약정만 하거나, 계약금의 일부만 수령한 경우에는 법정해제사유가 없는한 주된 매매계약을 해제할 수 없고, 계약금의 잔금 내지 전부를 지급해야 계약금계약이 성립돼 민법 제565조 제1항에 의거 계약금의 잔금 내지 전부를 지급해야 매매계약을 임의해제 할 수 있다는 것이다.