현창곤 변호사

주택임대차에 있어 임차인은 임대차보증금의 반환이 가장 큰 관심사다. 특히 임대인의 채무로 인해 임차주택이 경매로 매각되는 경우에 그렇다.
 
주택임대인의 채권자에 의한 강제집행이나 담보권의 실행 또는 임대인의 국세체납으로 인해 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에, 주택임대차보호법상 대항요건(주택의 인도와 전입신고)외에 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선해 임차주택의 환가대금으로부터 그의 보증금을 변제받을 수 있을 수 있으며, 이를 우선변제권이라고 한다.
 
그리고 선순위인지 여부는 대항요건을 구비한 시점이 아니라 확정일자 부여일을 기준으로 판단한다. 다만 대항요건을 갖추기 전에 확정일자를 받은 경우에는 그렇지 않다. 즉 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다. 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다.
 
주택임차인의 우선변제권은 일정한 한계가 있다. 즉 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택해 제1경매절차에서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 경우에, 경락인에게 대항해 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인해 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.
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