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[알고지냅시다]미등기건물 매수인의 지위현방훈 법무사
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입력 2015-02-17 (화) 20:00:09 | 승인 2015-02-17 (화) 20:06:59 | 최종수정 2015-02-17 (화) 20:03:11

   
 
     
 
신축건물을 미등기 상태로 매매계약을 체결하고, 매매대금을 전부 지급한 경우, 현행민법 제186조에 의하면 부동산물권변동의 효력은 등기를 해야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다.

이에 따라 등기가 없는 한 매수인은 건물의 소유자로 인정받을 수 없어 불안정한 지위에 서게 되고, 이러한 불안정한 지위를 해소하기 위해서는 매수인은 소유권이전등기를 해야 한다. 이같은 상황에서 소유권이전 등기를 어떤 절차가 필요한지 알아본다.

소유권이전등기를 하기 위해서는 선행하여 소유권보존등기가 이뤄져야한다. 현행 부동산등기법에 의하면 소유권보존등기는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는자, 또는 포괄승계인이라고 규정하고 있다.

대장상 소유명의인이라 할지라도 최초로 등록된 사람이 아니면 소유권 보존등기를 할 수 없다. 따라서 매수인은 매도인의 명의로 먼저 보존등기를 마친 후에 매수인 명의의 소유권이전등기를 해야 한다.

만일 매도인이 소유권보존등기절차에 협조를 거부할 경우에는 매수인은 매도인을 상대로 건물소유권이전등기를 청구하는 소송을 제기하여 그 소송에서 승소하고, 그 판결이 확정되면 해당 판결을 대위원인증서로 하여 매도인 명의로 소유권보존등기를 한 다음, 매수인 본인을 위한 소유권이전등기를 하면 된다. 단 해당 건물소유권이전등기를 청구하는 소송을 제기할 때 유의할 점은 매도인이 위 건물을 타인에게 매도할 수 있는바, 타인에게 처분하지 못하도록 보전처분인 가처분을 해야 한다.

미등기건물을 매수하는 것은 매도인의 협조 없이는 소유권을 매수인 명의로 이전하는 것이 복잡하고 어려워질 수 있으므로 가급적이면 미등기부동산을 매수하는 것은 삼가는 것이 좋다.

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