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주택 전월세 전환율 6%→5% 선으로 낮춘다서민주거복지특위 내달 서민주거안정 방안 확정할듯
임대차분쟁조정위 설치…주택임대차보호법 연말까지 개정 추진
제민일보
입력 2015-09-30 (수) 08:36:58 | 승인 2015-09-30 (수) 08:42:24 | 최종수정 2015-09-30 (수) 08:42:19
   
 
     
 
전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 전월세 전환율이 현행 6%에서 5% 수준으로 낮아진다.
 
또 과도한 임대료 인상을 막기 위해 시·도에는 임대차 분쟁을 다루는 주택임대차분쟁조정위원회가 설치된다. 
 
30일 정부에 따르면 국회와 법무부, 기획재정부, 국토교통부 등 관계부처가 참여하는 서민주거복지특별위원회(이하 특위)는 다음달 이와 같은 내용의 서민주거안정 대책을 최종 확정하고 법 개정에 들어갈 방침이다.  
 
 
국회는 지난해 말 분양가 상한제 탄력적용 등 '부동산 3법'을 처리하면서 여·야 동수의 의원들과 관계부처가 참여하는 서민주거복지특위를 구성해 전월세 대책을 중심으로 한 서민주거안정 방안을 논의해왔다.  
 
이 가운데 주거기본법은 지난 3월 일찌감치 제정안을 확정하고 5월 말에 국회 본회의를 통과했지만 전월세 전환율 조정과 임대차분쟁조정위원회 설치 등은 야당의 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입 요구를 정부가 거부하면서 합의가 계속 지연돼왔다.
 
특위는 그러나 전월세 전환율 인하 등의 현안을 더이상 늦출 수 없다는데 공감대를 형성하고 다음달 초중순께 열릴 회의에서 가능한 한 최종안을 확정한다는 계획이다.
 
전월세 전환율은 임대인이 기존 계약 기간 내에 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율로 현행보다 낮추는 방안이 추진된다. 
 
특위는 현재 '기준금리의 4배(기준금리×4) 또는 10%중 낮은 수치'를 적용하던 전환율 산정 방식을 '기준금리에 일정 수치를 더하는(기준금리+α)' 방식으로 바꾸기로 확정했다.
 
현재 '곱하기' 방식은 기준금리 변화에 따라 지나치게 높아지거나 낮아지는 등 변동폭이 심해 기준금리에 일정 이율을 더해주는 '더하기' 방식이 바람직하다는 의견이다.
 
정부는 현재 시중 은행 금리와 주택시장의 전월세 전환율 등을 감안할 때 '5%' 정도가 적정한 것으로 보고 있다. 
 
현재 기준금리가 1.5%인 것을 감안하면 기존 방식으로는 6%가 적용됐지만 앞으로 5% 이내로 낮추겠다는 것이다. 이 경우 기준금리에 더하는 '알파(α)'값은 3∼4가 될 전망이다.
 
다만 현재 기준금리 수준으로 볼 때 알파값을 3으로 정하면 전환율이 4.5%가 돼 정부가 의도하는 적정 이율보다 낮고 4로 정하면 5.5%로 정부 기준보다 높아져 고민하고 있다.
 
법무부와 국토부는 주택임대차보호법 시행령에서 정할 적정 알파값을 특위를 통해 제시하기 위해 별도 전문가 용역을 거치기로 했다.  
 
국토부 관계자는 "전환율을 5%에 맞추려고 알파값을 '3.5'라는 소숫점으로 정하기도 애매한 측면이 있다"며 "법무부, 전문가 등과 협의해 최종안을 결정할 것"이라고 말했다.
 
특위는 또 각 시·도에 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하기로 하고 임대료 인상 등에 대해 집주인과 세입자간에 분쟁이 생길 경우 조정 역할을 맡길 예정이다.
 
집주인이 무리한 월세를 요구할 경우 임차인이 분쟁조정위원회에 신고하면 적정 임대료 수준에서 합의를 유도하게 된다.  
 
그러나 현재 법무부가 분쟁조정위원회의 조정 결과에 재판상의 화해 효력을 부여하는 것을 반대하고 있어 위원회의 기능이 '반쪽'에 그치는 게 아니냐는 우려가 제기되고 있다.
 
정부는 당초 위원회의 조정이 성립되면 재판상의 화해 효력을 부여해 신속한 분쟁 조정을 유도할 계획이었으나 화해 효력이 없으면 쌍방이 합의를 이행하지 않아도 강제할 수단이 없어진다.  
 
전월세 전환율 역시 임대기간 내에 전세를 월세로 돌릴 때에만 적용되고 2년 뒤 기존 계약을 갱신하거나 새로운 세입자와 신규 계약을 체결할 때는 적용되지 않아 집주인이 월세를 과도하게 인상해도 막기는 어려울 전망이다.
 
한국감정원에 따르면 지난 7월 기준 전국의 주택 전월세 전환율은 평균 7.4%로 주택임대차보호법상 기준보다 높다.  
 
국토부 관계자는 이에 대해 "전월세 전환율을 재계약이나 신규 계약에 적용하면 전월세 상한제와 같은 효과를 발휘해 임대인의 권리를 지나치게 침해하고 임대시장의 불안을 가중할 수 있어 종전대로 임대기간내에만 적용하도록 할 것"이라며 "전월세 전환율은 계약기간 내에만 적용되지만 임차인과 임대인간의 자율적인 임대료 산정이나 분쟁조정위원회의 분쟁 조정시 가이드라인은 될 수 있다"고 말했다.
 
정부는 가능한 한 10월 특위에서 관련 내용을 확정한 뒤 국회 심의를 거쳐 연말까지 개정안을 확정한다는 방침이다. 
 
다만 일부 야당 의원들 가운데 일부는 여전히 정부가 반대하는 전월세 상한제나 계약갱신청구권 도입을 주장하고 있어 내달 회의 결과에 따라 일정이 다소 지연될 가능성도 있다.  제민일보

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