장석우 변호사

최근 제주 부동산 시장 열기가 뜨거워지며 건물 매매 사례가 증가했고, 임대차 보증금의 증액 요구나 임대차계약해지 등에 관해 분쟁이 발생하곤 한다.

임대차관계에서 임차인이 대항력을 가졌는지 여부에 따라 그 내용이 달라질 수 있는데, 대항력이 있는 경우 건물이 매매돼 임대인이 바뀐다 해도 새로이 건물주가 된 사람과 종전 임대차계약이 유지돼 바뀐 임대인이 과도한 임대료 증액을 요구하더라도 반드시 이에 응해야 하는 것은 아니다.

매도인도 유의해야 할 것이 있다. 보통 임대차보증금 반환채무를 매수인이 인수하도록 하면서 매매대금에서 공제하고 매매계약을 체결하곤 하는데, 이때 임차인의 의사를 확인하지 않을 경우 문제의 소지가 있다.

이에 관한 판례로, 임차인에게 임대차보호법상 대항력이 있는지에 따라 임차인이 임대차보호법에 따른 대항력을 구비한 이후에 소유권이 양도된 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합해 일체로서 양수인에게 이전하는 것이므로 양도인의 임대인의 지위나 보증금반환채무는 소멸한다고 한다.

하지만 임차인에게 대항력이 없는 경우에는 임대인과 신 소유자와의 계약만으로 임대인 지위의 양도가 가능할 수도 있지만, 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다고 해 임차인에게 임대차계약의 자동승계를 거부할 수 있는 선택권을 부여하고 있다.

임차인의 의사에 따라서 매도인은 매매계약에서 보증금반환채무를 공제했다 하더라도 임차인에게 임차보증금반환채무를 질 수 있음을 유의해야 한다.

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