강전애 변호사

요즘 제주에서는 부동산 매매계약을 하면서 매수인이 매도인에게 계약금을 이미 지급한 상태에서도 매도인이 받은 계약금의 배액을 매수인에게 돌려주면서 매매계약을 해제하는 경우가 빈번히 발생하고 있어 문제가 되고 있다.

매도인의 입장에서는 계약 후 중도금을 받을 시기까지 이미 오른 부동산 가격을 생각하면 계약금의 배액을 매수인에게 주는 것이 낫다는 판단이 들 정도로 부동산 가격이 하루가 다르게 상승하고 있기 때문이다. 

일반적으로 부동산 매매의 절차는 △계약서 작성과 동시에 매수인의 계약금 지급 △매수인의 중도금 지급 △매수인의 잔금지급과 동시에 등기이전으로 이뤄진다.

여기에서 특약이 없는 이상 매수인이 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 이미 지급한 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 상환하면서 계약을 해제할 수 있다. 

최근 흥미로운 판례는 매수인이 계약금의 일부만을 지급한 상태에서 매도인이 계약을 더 이상 진행할 의사가 없어 매도인의 은행계좌를 폐쇄해버린 사안인다. 대법원은 이러한 경우 매도인이 계약금의 배액 상환으로 계약을 해제하려면 이미 지급받은 계약금이 기준이 아닌 전체 계약금의 배액을 매수인에게 상환해야 한다고 판시했다.

"Pacta sunt servanda(계약은 지켜져야 한다)"라는 당연한 명제가 지켜지지 않고 있는 최근 제주의 부동산 열풍 속에서 안전하게 부동산 매매계약을 하려면 매수인의 입장에서는 중도금 공탁 방법에 대해서까지 숙지해야 할 것 같다. 

매수인이 상황을 보아 매도인이 계약을 해제하려는 태세를 보이면 매수인은 중도금을 공탁해 매도인이 더 이상 단독으로 계약을 해제할 수 없는 상황을 만들 수 있다. 중도금 공탁에 대한 이야기는 다음 회에서 하기로 한다. 

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