월세 임대 세입자의 권리를 보장하기 위한 주택임대차보호법 개정안이 지난 7일 국회 본회의를 통과했다.

서민생활 안정이라는 이유를 내걸기는 했지만 ‘월세이율 상한제’를 도입하는 등 전·월세 시장에 상당한 파장이 예상되고 있다.

△개정 배경=올들어 전세의 월세전환이 급속히 확산되고 있는 추세를 반영, 세입자를 위한 안전망을 마련하기 위해 이뤄졌다.

주택공급이 부족한데다 저금리로 전세금 목돈을 받아도 수익성이 높지 않으면서 월세 전환율과 이율이 높아졌다.

현재는 은행 대출금리를 고려하지 않은 채 연리 24%를 적용, 보증금 100만원을 월세액 2만원으로 전환하는 경우가 비일비재했기 때문이다.

하지만 그 적용 범위가 제한적이어서 실효가 있을지에 대해서는 누구도 자신하지 않고 있다.

주택임대차보호법은 자동 계약 연장이 없는 2년 단기 계약이다. 또 계약이 끝난 뒤 같은 주인과 세입자가 재계약을 해도 이는 신규 계약에 해당된다. 따라서 법적으로는 이번에 신설한 ‘전세를 월세로 전환하는 경우’에 해당되지 않는다.

현행 주택임대차보호법에는 당사자끼리 합의한 경우를 제외하곤 계약기간 중 임대인이나 임차인 어느 쪽도 계약조건 변경을 요구할 수 없도록 돼 있어 어느 한쪽이 거부할 때도 월세 상한 규정이 무의미해진다.

결국 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 없기 때문에 이같은 금액 제한 조항을 적용하기가 힘들다.

△부작용 우려=부동산전문가들은 시장의 자율기능을 해치게 될 거라는 우려를 내놓고 있다.

정부가 내년 상반기 시행령을 만들때 월세이자율 상한선을 은행 대출금리와 지역여건을 감안해 정하겠지만 처벌 등 강행규정을 마련한다면 각종 편법행위가 성행할 가능성이 높기 때문.

이번 조치가 시행되면 단기적으로는 월세의 전세전환을 촉진시키는 반면 수요자들 사이에 규제를 피하기 위한 이면계약이 이뤄질 소지가 높다.

그렇게 되면 가뜩이나 높은 월세로 고통을 받는 서민들을 위해 단행한 입법이 서민들의 발목을 잡게 되는 꼴이 된다.

또 중장기적으로는 임대주택사업용으로 중·소형주택을 많이 구입하고 있는 여유 계층의 수요를 위축시켜 공급감소를 불러 올 수 있다.

월세이자율 상한제는 집주인들에게 심리적인 압박감으로 작용할 수 있다.

집주인들이 전세를 월세로 전환하지 않을 경우 전세 물량이 상대적으로 늘어나 전세값상승의 방어벽을 구축할 수 있다는 것이다.

이렇게 되면 주택공급부족→전세금 앙등→이면 월세 이율 상승 등의 악순환도 나타날 수 있다.
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