현창곤 변호사

계약금이란 계약을 체결할 때 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전 기타 유가물을 말하는데, 부동산매매에서는 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 지급하는 것이 거래관행이다.

계약에서 당사자가 계약금을 교부하는 목적으로 여러 가지가 있을 수 있지만 대체로 다음 세 가지의 성질 전부 또는 일부를 가진다.

먼저, 증약계약금인데, 이는 계약이 성립됐음에 대한 증거로서의 의미를 가지는 계약금이고 모든 계약금은 증약금으로서의 성질을 가진다.

다음은 위약계약금인데, 이는 위약금의 성질을 가지는 계약금으로 계약금을 교부받은 자가 계약을 위반하면 그 배액을 상환하고 계약금을 교부한 자가 계약상의 채무를 이행하지 않으면 계약금을 수령한 자가 몰수하는 형태로 나타난다. 이러한 계약금은 위약벌(위약금 몰수 외 손해배상 청구 가능)의 성질을 가지는 경우와 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가지는 경우가 있는데, 이 중 어디에 속하는지가 해석에 의해 밝혀지지 않으면 위약계약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진다. 

마지막으로 해약계약금은 해제권을 보류하는 작용을 가지는 계약금을 말하며 이 계약금을 지급한 자는 그것을 포기함으로써 이를 받은 자는 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있다.

위와 같이 실제의 거래에서 계약금이 어떤 성질의 것인지가 분명하지 않은 경우도 있다. 결국 당사자의 의사해석에 의해 판단돼야 하지만 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정된다. 따라서 다른 약정이 없는 한 계약금의 교부자는 이를 포기하고 그 수령자는 그 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다. 다만 해약금으로 계약을 해제할 수 있는 기간은 중도금을 지급하는 등 당사자의 일방이 '이행에 착수할 때'까지이다. 

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