지난 회에서는 부동산 매매에 있어 매도인이 계약금의 배액을 지급하며 단독으로 계약을 해제할 수 있는 방법에 대해 살펴보았는데, 이번 회는 매수인이 중도금 공탁을 통해 매도인의 일방적인 계약 해제를 막을 수 있는 방법에 대해 알아보고자 한다.

일반적으로 부동산 매매의 절차는 1. 계약서 작성과 동시에 매수인의 계약금 지급 2. 매수인의 중도금 지급 3. 매수인의 잔금지급과 동시에 등기이전으로 이뤄진다. 여기에서 특약이 없는 이상 매수인이 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 이미 지급한 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 상환하면서 계약을 해제할 수 있다. 

대법원 2004다11599 판결은 매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 했고, 매수인은 이에 대해 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공했는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁해 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경됐다고 볼 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용돼서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다고 본 바 있다. 

위 판례에서 말하는 '이행기'는 중도금 지급기일을 말하는 것으로 원칙적으로 매수인이 중도금을 지급한 뒤에는 매도인이 계약금의 배액을 상환한다고 해도 임의로 계약을 해제할 수 없다. 매수인이 계약금은 이미 지급했으나 중도금 지급기일이 도래하기 이전 매도인이 부동산 가격 상승 등을 이유로 계약을 해제하려 할 때 매수인 측이 반드시 그 부동산을 매수하겠다는 의지를 가지고 있다면 오히려 먼저 중도금을 원래 약정했던 지급기일보다 먼저 공탁해 계약을 지킬 수 있는 것이다.