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임대차종료와 부당이득현창곤 변호사
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입력 2016-08-02 (화) 19:19:36 | 승인 2016-08-02 (화) 19:50:04 | 최종수정 2016-08-02 (화) 19:21:03

임대인 갑 회사와 임차인 을 회사 사이에 체결된 건물임대차계약이 종료됐는데도 을 회사가 임차건물을 무단으로 점유·사용하자 을 회사를 상대로 부당이득반환을 구한 사안에서, 을 회사는 갑 회사에 대해 임차건물의 점유·사용으로 인한 차임(임대료) 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있다.

임대차가 종료되면 임차인은 보증금반환과 상환으로 임대인에게 임차목적물을 반환해야 하는데, 이때 동시이행의 항변권은 인도를 거절하는 것을 정당화할 뿐, 임차인이 목적물을 계속해 사용수익하고 있다면 부당이득이 성립된다. 
임대인이 보증금반환채무를 변제하거나 그 제공을 하면 임차인은 이행지체에 빠지고, 따라서 임대인은 임차인에 대해 지연배상을 구할 수 있다.

즉 동시이행의 항변권이 봉쇄돼 이미 이행지체에 빠진 상태에서 임차인이 목적물을 반환하지 않고 있다면 손해배상을 구할 수 있고, 이때 임차인의 사용·수익 여부는 문제되지 않는다. 

그런데 동시이행관계가 인정돼 이행지체가 성립하지 않는 경우에 임차목적물을 반환하지 않고 있는 것 자체가 임대인에 대한 부당이득을 성립시키는지에 관해 판례는 임차인이 실제로 사용수익하고 있지 않다면 부당이득이 성립하지 않는다는 입장이다. 

즉 부당이득의 반환에서 '이득'이라 함은 실질적인 이익을 가리키므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 해도 이를 사용·수익 하지 않았다면 이익을 얻는 것이라고 볼 수 없는 바, 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 임차건물부분을 계속 점유하기는 했으나 이를 사용·수익하지 아니해 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인해 임대인에게 손해가 발생했다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립될 여지가 없다고 하고, 임차인의 사정으로 인해 사용·수익하지 못한 경우에도 그렇다고 한다.

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