강봉훈 변호사

소유권보존등기를 마치지 않은 미등기 건물은 원래 그 건물을 축조한 사람이 그 소유권을 원시적으로 취득한다. 미등기 건물의 원시취득자가 이를 타인에게 매도하더라도 그 건물의 소유권은 법률상 여전히 원시취득자에게 남아 있다. 그 건물 매수인이 무허가건물 관리대장에 소유자로 등재되더라도 그 소유권은 여전히 매도인인 원시취득자에게 있다.

그런데 미등기 건물을 매수한 사람은 그 건물 소유권도 가지고 있는 것으로 생각하고 이를 임의로 사용하거나 수익하는 등 이에 대한 실질적인 권리를 행사하는 경우가 대부분이다. 문제는 미등기 건물을 제3자가 점유하면서 인도를 거부하는 사태가 발생하면 미등기 건물을 매수한 사람은 어떤 방법으로 건물 인도를 청구할 수 있는가 하는 점이다. 미등기 무허가건물의 양수인이라 할지라도 이에 대해 자신 명의로 소유권이전등기를 하지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 상태의 건물 양수인에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수도 없다는 것이 일관된 판례이다. 그러므로 건물을 신축해 그 소유권을 원시취득한 사람으로부터 그 건물을 매수했으나 아직 소유권이전등기를 갖추지 못한 사람은 그 건물의 불법 점유자에 대해 직접 자신의 소유권 등에 기하여 인도를 청구할 수는 없다. 

만일 미등기 건물을 매수한 사람이 건물의 불법 점유자를 상대로 소유권이나 이에 준하는 물권이 있음을 내세워 건물 인도를 청구하는 경우 법원은 원고에게 그 건물의 소유권이나 이에 준하는 물권이 없다는 이유로 그에게 패소판결을 내릴 수밖에 없다. 원고는 청구원인으로 미등기 건물의 원시취득자이자 매도인에 대한 소유권이전등기 청구권을 보전하기 위해 매도인을 대위하여 매도인의 소유권을 대신 행사한다는 이유를 분명히 밝혀야 승소판결을 받을 수 있다.

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