한은 제주본부, 예약률 50%시 수익률 -0.3% 추산
공급과잉 심화·사드 여파 장기화되면 손해 불가피

도내 중저가 호텔 확충과 투자자들의 '고수익' 보장 등 기회로 여겨지던 분양형호텔이 골칫거리로 전락하고 있다. 분양형호텔 급증에 따른 객실 공급과잉은 '가동률 저하-투자자 피해'의 악순환으로 이어지고 있는데다 관광호텔 등 동종업계에까지 피해를 끼치고 있기 때문이다.

△투자 손실 우려 가중

분양형호텔 난립은 투자자들의 수익 감소 우려로 이어지고 있다.

시행사는 실투자액 대비 10~12%의 확정 수익률을 제시하지만 호텔 운영 실적과 관계없이 수익금을 지급하는 기간은 통상 1~2년으로, 이후에는 가동률에 따라 달라진다.

실제 한은 제주본부가 추산한 2018년 분양형 호텔 수익률(가동률 65% 기준)은 5.1%로 확정 수익률을 훨씬 하회하고 있다.

사드 여파 및 공급과잉 심화에 따라 가동률이 절반으로 떨어질 경우 수익률은 -0.3%로, 되레 투자자들의 손실이 발생할 우려가 크다.

도내 타 숙박업계 역시 분양형호텔 증가에 따른 공급과잉 및 사드 여파에 따른 유커 감소로 객실 가동률이 곤두박질치면서 수익성 악화를 걱정하고 있다.

한은 제주본부 관계자는 "분양형 호텔은 운영 성과에 크게 영향을 받기 때문에 단순히 수익률 기대로 투자하기보다는 입지, 운영사 능력, 장기적 전략 등을 신중하게 고려해야 한다"고 조언했다.

△행정 관리도 허술

분양형호텔의 부작용이 속출하고 있지만 행정의 관리는 허술하다.

분양형호텔은 관광진흥법이 아닌 공중위생관리법에 따른 생활숙박업 혹은 일반숙박업으로 분류돼 행정시로부터 허가만 받으면 설립할 수 있다.

관광진흥법에 따라 분양 자체가 불가능한 관광숙박업은 등급 부여, 객실료 고시 의무 등 행정으로부터 다양한 제재를 받지만 분양형호텔은 별다른 통제가 없다.

특히 운영사의 횡령, 시행사의 분양 실패에 따른 투자자의 손실을 예방하기 위한 행정의 감독도 어려워 투자자와 운영사·시행사 간 법정 다툼은 물론 행정의 미흡한 허가 과정에 대한 비난도 제기되고 있다(본보 5월12일자 4면).

기관 간 분양형호텔 현황 파악도 제각각이다.

도는 현재 제주에서 운영중인 분양형호텔을 모두 27개(5492실)로 파악하고 있지만 도내 숙박업계는 65개(1만3000여실)로 추산하고 있다.

특히 한은 제주본부가 자체 조사한 2015년 기준 도내 분양형호텔수는 32개(8322실)인 반면 도는 같은 기간 22개(4673실)로 집계하는 등 큰 차이를 보이고 있다.

도내 숙박업계 관계자는 "잇단 소송과 수익률 감소에 따른 경매 처분, 거짓·허위광고 등 분양형호텔의 부작용이 만연하지만 행정의 관리는 미흡하다"며 "일일 관광객이 5만명을 넘어도 객실 가동률은 70%도 안된다. 분양형호텔 확산을 제어할 수 있는 통제 방안이 시급하다"고 말했다. 고경호 기자
 

인터뷰 / 김영진 제주도관광협회(JTA) 회장

"분양형호텔에 대한 규제가 시급하다"

김영진 제주도관광협회(JTA) 회장은 "제주지역 분양형호텔 증가는 관광진흥법의 통제를 받지 않기 때문에 가능한 것"이라며 "이와 맞물려 중앙 정부의 특별법에 따라 지난 2012~2015년 한시적으로 관광숙박사업 승인 신청이 쏟아지면서 결국 제주 숙박업계의 공급과잉이 심화되고 있다"고 말했다.

김 회장은 "관리 사각지대에 놓여 있는 분양형호텔은 투자자들의 수익금 배분 등을 위해 서비스 질 개선보다는 이익 창출에만 매진할 수밖에 없다"며 "이는 결국 관광객들의 만족도 저하로 이어져 제주관광 전체에도 큰 타격을 입힐 수 있다"고 주장했다.

또 "현재 분양형호텔은 공중위생관리법상 숙박업으로 분류되는 만큼 관광호텔처럼 행정당국에 의한 체계적인 관리가 이뤄질 수 없다"며 "하루빨리 법·제도적 관리가 가능하도록 분양형호텔을 관광진흥법에 포함시켜야 한다"고 강조했다.

이어 "관광객 등 소비자들의 입장에서는 분양형호텔이나 관광호텔이나 모두 같은 '호텔'일 뿐"이라며 "제주관광의 이미지 제고 및 전체 숙박업계의 공급과잉난을 해소하기 위한 행정의 대책 마련이 시급하다"고 덧붙였다. 고경호 기자