오홍석 전 동국대교수 겸 학장·논설위원

제주도에서 "비싼 집과 싼 집"이란 주제의 신문기사가 나왔다. 2017년도에 공시한 '개별주택가격에 근거'한 것이다. 대지면적과 주택규모에걸친 총체적 평가임으로, 건물규모에만 근거해온 일반현상과 다르다. 하지만 '장소에 따른 경합(競合)원리'를 적용한 점에서, 도시구조와 별개일 수 없는 함수관계를 갖는다. 도심(都心)일수록 고가(高價)이고, 주변일수록 저가(低價)이기 때문이다.

구체적 사례로서 '16억에 이르는 고가주택'의 경우, 제주시2도2동에 자리하고 있다. 이곳은 순서개념에 따라 '고량부(高粱夫)삼성이 정착'해왔고, 그 중에서도 '가운데자리로 알려진 곳'이다. 현대화과정에서 5-16도로와 개편된 일주도로마저, 이곳을 통과하며 'T자형이 교차(交叉)하는 교통요지'로서 급부상했고, 시청 등 행정기능까지 겹치게 되었다.  

이것이 '현대적 도심(civic area)'으로 탈바꿈하게 된 전기였다. 하지만 도시구조에서 이상시하는 '동심원(同心圓)이론을 적용'하기에는 무리가 따른다. 임해입지(coastal location)의 특성을 갖는 것이 제주시임으로, 동심원형태로 도시구조를 펼치기에는 제약이 따르고, 타원체(?圓體)로 변형되기 때문이다. 그러나 중심지기능을 갖추면서 누적(累積)현상을 보여 온  까닭에 '건물과 인구의 밀집지역'으로 기능하게 되었다.한정된 토지공간에 경합(競合)이용을 부추긴 요인도 여기에 있었다. 그 결과 도심에는 땅값이 치솟는 한편, 고층건물까지 들어서게 되었다. 지가부담을 덜어내기 위한 방편이다. 하지만 근본적 해법이 되지 못하는데서, 배후에 놓인 저가(低價)토지를 향하여, 도시권을 의도적으로 확장해갔다. 이것이 신도시(new town)건설로 이어지게 만들었다. 

이런 흐름에 맞추어 조성된 것이 연동이며, 오늘날 '신도시로 각광'받게 되었다. 도시영향권은 배후지를 향해서 다시 확산해갔는데 '서쪽에 인접한 애월(涯月)'이 여기에 해당한다. 그래서 애월은 행정구역을 초월하여, 부도심지(sub-civic area)위상을 굳히며, 각광받게 되었다. 그 결과 '읍(邑)으로 승격'하는 한편, 관할구역의 신엄에 '읍면단위에서 최고가주택(약13억)'을 보유하게 되었는데, 이런데 연유한 것이었다. 

이와는 대조적으로 '바다건너의 연변(marginal land)'에는 추자(楸子)도가 자리한다. 이곳은 북쪽에 위치한 외딴섬으로, 목포와 제주의 도시영향권에서도 벗어나있다. 이런 곳일수록 '벽지촌락(remote rural)에서 탈피'하지 못하는 한계로 하여금, 주택가격마저 180만원에 그치며 '제주도에서 가장 싼 집'으로 공시(公示)하게 되었다. 수요가 많은 곳일수록 '주택가격이 상승'하는 것과 대조된 모습이다.  

이와 같은 '주택가격에 대한 지표(指標)'만으로도, 현안문제가 어디에 있으며 어떤 '정책으로 대응'한 것이 현명한지, 이에 대한 암시를 낳고 있다. 이것이 '지혜로운 해법(解法)'임으로, 먼저 중심지에만 역점을 두어온 '종전의 거점(據點)개발방식'보다, 배후촌락에도 관심을 가지며 '균형발전론을 도입하는 것'이 필요하게 되었다. 다음으로 개발계획이 토지에 전개되는 이상, 토지성상과 위치에 대한 제반조건을 외면한 채로, 탁상(卓上)설계에만 주력할 경우 '사상누각(砂上樓閣)의 부정적 결과'를 낳을 가능성에 유의할 필요성이다.   

마지막으로 '개발효과에 따른 각종이익'을 주민복지를 위하여, 공익(公益)자산으로 활용하는 일이다. 이를 위해서 개발정보에 대한 사전유출을 엄격하게 단속하는 한편, 이익추구를 위하여 업자와 관련부서와의 유착관계가 없도록 '제3자의 관리감사체계'를 강화하는 일이 필요하다. 또한 공시자료에 근거한 '지번(地番)단위의 도화작업'과 등치선(等値線)도의 제작을 통하여, 미래를 내다보는 전망지표로 삼는 한편 '선진화된 행정시범'으로, 자부심을 보이는 것이 마땅하다.

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