임대인이 임차인에게 건물을 임대했는데 그 건물이 화재로 타버린 경우에 그로 인한 손해는 누가 부담해야 할까.

건물이 불에 타서 멸실돼 버리면 계약 당시의 원형 그대로 반환할 수 없는 이행불능 상태에 이르게 된다. 임차인의 임대차 목적물 반환 의무가 이행불능된 경우 원칙적으로 임차인은 그로 인한 손해를 임대인에게 배상할 의무가 발생한다. 

임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있다. 예컨대 임대인이 누전 차단 장치를 제대로 구비하지 않았다거나 고장이 난 채 방치한 잘못으로 누전이 돼 화재가 발생했다는 점을 입증하면
임차인은 배상 책임을 면할 수 있다. 

문제는 임차 건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생 원인이 불명인 경우에 어떻게 할 것인가다. 이때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관해 선량한 관리자의 주의 의무를 다했음을 입증해야 한다. 

이러한 법리는 임대차의 종료 당시 임차목적물 반환채무가 이행불능 상태는 아니지만 반환된 임차건물이 화재로 인해 훼손됐음을 이유로 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다. 

건물의 규모와 구조로 볼 때 그 건물 중 임차한 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지·존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있고, 그 임차 부분에서 화재가 발생해 건물의 방화 구조상 다른 부분까지 연소돼 피해가 발생하는 경우가 있다. 이러한 경우 임차인은 임차 부분에 한하지 않고 그 건물의 유지·존립과 불가분의 일체 관계가 있는 다른 부분이 소훼돼 임대인이 입게 된 손해도 배상할 의무가 있다.