건산연, 재고>신규, 아파트<비아파트, 금융 질적 구조 악화 리스크 진단
도 미분양TF 운영에도 서귀포시 관리지역 지정, 20대 이탈 등 특화관리 주문

제주 지역 경기 둔화와 주택경기 악화가 금융 리스크로 전이되는 양상을 보이고 있다. 제주 주택시장 침체의 원인으로 관리 전략 부재가 지목되는 등 세분화한 맞춤형 정책 지원이 필요하다는 지적이다.

△ 금융 리스크 전이·경기 악화 '경고'

9일 한국건설산업연구원의 '지역 부동산시장 리스크 진단'에 따르면 제주 주택시장은 이미 2017년부터 경고등을 켰다. 재고주택을 기준으로 2017년만 전년대비 0.2% 하락한데 이어 지난해는 2.7%로 하락폭을 키웠다. 올들어서는 6월까지 18%나 떨어지는 등 전국대비 낙폭이 컸다. 경기 실종과 미분양 적체 어려움이 큰 경북·경남·충북이 최고점 대비 20% 이상 떨어진 상황과 충격이 비슷했다.

재고 누적으로 신규 시장 역시 어려움이 컸다. 2017년 이후 주택 분양·준공이 감소세를 보이고 있지만 미분양 물량이 해소되지 않으며 리스크를 키웠다. 제주시·서귀포시 신규 주택 가격은 전고점 대비 4% 정도 떨어진 상황이지만 주택재고 증가세가 전국에서 가장 높은 6.1%나 되는 등 가격 회복 탄력성을 떨어뜨렸다. 아파트 보다는 아파트외 공급이 늘어나며 전체 시장의 발목을 잡았다.

문제는 이 같은 상황이 금융 리스크로 이어지며 지역 경기를 끌어내리고 있다는 점이다. 최근 3년(2016~2018년) 간 제주 지역 예금취급기관의 가계대출(16조원) 중 기타 대출 비중은 68.2%로 전국에서 가장 높았다. 2017년 1.40%던 연체율이 지난해 1.57%, 올들어 현재까지 1.73%로 급상승한 점 역시 위험요인으로 해석됐다.

△ 지역내 경기 온도차 극심

서귀포시 미분양 주택 증가 등 지역내 주택경기 온도차도 심상치 않다. 지난 8월 현재 도내 총 미분양 수는 1223호로 역대 최대치(3월 1336호)에 비해 일부 해소됐다. 2017년 12월 1000호가 넘었던 제주시 미분양주택이 476호로 절반 이상 줄어든데 반해 서귀포시는 744호로 급증세를 보이며 지난달 '미분양관리지역'으로 지정됐다. 제주시 역시 지난해 10월 미분양관리지역으로 지정 이후 해제되지 못하는 상황이다.

올들어 9월까지 서귀포시에 이삿짐을 싼 20대만 581명이나 된다. 10대도 132명이 이탈했다. 제주시는 10대 후반 248명, 20대 초반 274명이 줄었다. 제주시 순이탈 중 상당 부분이 학업·취업 관련이라면 서귀포시는 생계 성격이 강했다. 학생인 10대 이탈은 30·40대 이동으로 이어지는 등 주택시장에는 부정적으로 작용한다.

상황이 이렇다보니 제주도의 미분양 해소대책 마련 및 주택건설경기 활성화를 위한 TF의 역할론도 부상하고 있다. 지역 주택시장 리스크 확대에 반해 대응 속도가 느려 위기 관리가 미흡하다는 지적이다.

허윤경 건산연 주택도시연구실장은 "제주의 경우 상대적으로 고금리인 기타 대출이 증가하는 등 가계대출의 질적 구조가 악화된 점을 감안해야 한다"며 "지역경제가 살아나지 않는 한 부동산 대책만으로는 효과를 보기 어렵다. 미분양 성격과 지역별 특성 등을 반영한 특화정책이 필요하다"고 조언했다.