올 상반기 주택매매거래지수 0.64…2017년 0.84 이후 하락세
2016 반짝 활황 이후 위축…신진입수요 등 세분화 전략 주문

제주 주택 시장 '거래 절벽'은 우려를 넘어 현실이라는 분석이 나왔다. 대출 규제와 매물감소 현상으로 실수요자의 주거 이동성이 악화된 데 따른 대책 마련이 시급하다는 지적이다.

주택산업연구원은 실제 거래 수준을 파악하기 위해 주택매매거래지수(HSTI·Housing Sales Transaction Index)를 자체 개발했다. 주택 거래량과 거래율을 고려한 HSTI 지수는 값이 1미만이면 거래 침체기, 1을 초과하면 활황기로 해석된다. 거래 기준값은 금융위기 이후인 2008년부터 2017년까지 10년간의 평균값으로 정했다. 

HSTI를 통한 거래수준 진단 결과 올 상반기 전국 매매거래지수는 0.63으로 기준선(1.00)을 크게 하회했다. 제주도 0.64로 침체 심화 지역으로 분류됐다.

0.7 미만일 경우 침체 2단계, 0.7~0.9는 침체, 0.9~1.1 은 정상이며 1.1~1.3은 활황으로 진단한다.

2008~2017년 제주 평균 주택 매매 거래량은 9886건, 평균 매매거래율은 2.94%였다. 2017년 0.83을 기록한 것과 비교하면 1년 조금 넘는 동안 0.19포인트나 하락했다.

올상반기 매매거래량지수는 0.76이었지만 매매거래율지수는 0.52로 0.24포인트나 갭이 생겼다. 전국에서 세종(0.56)에 이어 두 번째로 편차가 컸다.

제주 주택매매시장은 침체 수준을 벗어나지 못하다 2012년 정상 영역에 포함됐고 2016년에는 '활황'으로 분류됐다. 하지만 이후 시장이 급속도로 위축되면서 전체 지역경제에도 영향을 미쳤다. 거래와 가격의 동반 하락으로 시장침체가 가속화하고 있는 상황에도 경고등을 켰다. 

올 상반기 아파트매매거래지수는 0.57로 주택매매거래지수와 0.07포인트 편차를 보였다. 아파트보다는 비아파트 물량 적체에 대한 우려를 키우는 부분이다.

대출 규제와 더불어 실수요자 희망 매물 감소가 맞물리며 주거 이동성을 떨어뜨리는 상황에 대한 우려도 컸다.

김덕례 주산연 선임연구위원은 "주택시장 회복을 위해서는 크게 '신진입수요'와 실수요 기반 거래 정상화를 종합적으로 감안한 정책 설계가 필요하다"며 "건전한 투자수요와 주거복지 수요자를 세분화한 맞춤형 정책' 재설계가 필요하다"고 조언했다.