최근 주택시장은 2018년 9.13대책 직후 보합국면으로 접어든 듯했다. 하지만 서울 강남권 재건축발 상승세의 확산으로 또 다시 가격이 상승하고, 2019년 11월 6일 분양가 상한제 적용지역 지정이후 서울 동작구 등 미지정 지역을 중심으로 가격상승에 대한 기대심리가 작동하면서 과열현상이 재현되기 시작했다.

이와 더불어 집값 상승에 대한 기대심리와 주택가격 상승에 따른 불안 심리로 매수세 증가현상이 나타나고, 보증금의 승계를 통한 주택 매수자의 갭 투자 비중도 증가 추세로 돌아섰다.

이런 현실에 정부는 2019년 11월 28일 관계기관 합동으로 편법·불법 증여, 대출 규정 미준수 등이 의심되는 이상 거래를 상당수 확인했다.

정부의 고강도 세율정책
  
그럼 이번 12.16대책의 3축은 세금, 청약, 대출 제한이다. 그 중에서 세금에 눈에 띄는 것은 무엇인가. 보유세에서 종합부동산 세율은 올리고 공시가격은 시세와 근접시키겠다는 것이다. 조정 대상 지역 내 2주택자의 세 부담 상한선을 3주택 이상과 동일하게 300%까지 인상하는 것이 포함되었다. 양도소득세에서 장기보유특별공제 거주 요건을 강화하고, 조정 대상 지역 내 다주택자에 대한 주택 수 계산시 '분양권'도 포함시켰다.

이제 다주택자의 고민이 크다. 언제까지 다주택을 처분해야 하나? 다주택자들이 내년 상반기까지 팔면 양도소득세 중과세를 피할 수 있게 된다. 1년 안에 집을 팔 계획이 있으면 팔아야 한다. 무조건 팔아야 하는 것만은 아니다. 2018년 9월 13일 이전에 주택을 매입한 다주택자는 주택임대 사업자 등록을 통해서 중과세 대상자에서 제외 될 수도 있다.

2021년 1월부터 1년 미만 보유한 경우 양도소득세율은 40%에서 50%, 1~2년 미만은 기본세율에서 40%로 올린다. 1~2년 이내 매도하더라도 단기 매도 세율과 기본세율(6~42%)에서 10~20%중과된 세울 중 높은 세율을 적용받는다.

그러나 9억원 이하의 1세대 1주택자는 해당되지 않는다. 거주 요건을 강화하는 것은 1주택자이면서 9억원 초과 고가주택에 대해서 적용한다는 것이다. 현행 기준 2018년 9.13부동산 대책을 통해 1주택자이면서 9억원 초과 분의 장기보유특별공제율을 2020년부터 2년 이상 거주하고 보유기간 최대 10년 이상이면 80%를 적용받을 수 있다. 

그런데 조정 대상 지역 내 1세대 1주택자가 주택임대 사업자 등록을 할 경우 2년 거주 요건을 갖추지 않아도 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 하지만 형평성을 맞추기 위해 2019년 12월 17일 이후부터 임대 사업자로 등록하는 경우에는 2년 거주 요건을 채워야 하는 고강도 세율정책이다.

시장과열을 막겠다는 대통령의 강력한 의지

지난 12월 17일 문재인 대통령은 '국민과의 대화'에서 서울을 중심으로 고가 아파트 위주로 가격이 상승하여 시장과열이 되고 있음을 언급했다. 역대 정부에서는 부동산을 늘 경기부양 수단으로 활용해 왔다고 지적하기도 했다. 물론 현 정부에서도 경기 침체기 어려울 때마다 건설경기 부양 유혹을 받지만, 비록 성장률이 어렵더라도 부동산을 경기부양 수단으로 활용하지 않겠다는 강력한 의지를 표명한바 있다.

그리고 현행 제도로 부동산 가격을 잡지 못한다면 보다 강력한 방안을 통해 새로운 방안을 강구해서라도 반드시 부동산 가격을 잡겠다는 강한 의지를 역설하기도 했다.

앞으로 정부는 경기가 아무리 위축되더라도 부동산 부양 유혹을 뿌리친다면, 투기과열지구가 사라지는 날 무주택 서민들의 내 집 마련의 꿈을 키워나갈 수 있도록 지속가능한 주택정책을 이어나가리라 본다. 이제는 국민들도 주택시장의 과열을 막겠다는 대통령의 강한 의지에 귀를 기울여야 할 시점이라 생각한다.