김만홍 제주은행여신심사부팀장

주택임대차보호법은 주택 소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자인 주택임차인을 보호하고 주거생활의 안정을 도모하기 위해 제정된 특별법이다. 그러나 임차주택이 경매나 공매 시 실제 거주하는 임차임에도 불구하고 요건이 충족하지 않거나 권리 주장을 하지 않아 보호를 받지 못하는 경우가 종종 발생하여 주택임대차보호법 6가지 핵심사항은 꼭 확인하자.

첫째, 보호 대상
개인 및 외국인(주택 소재지를 체류지로 하는 전입신고를 한 경우)은 가능하나, 법인은 보호 대상이 아니다.

둘째, 적용 대상
원칙적으로 주거용 건물(주택)을 대상으로 하며, 건물의 건축 허가(무허가)와 무관하고 임차주택이 미등기인 경우도 보호받을 수 있다. 비거주용 건물(점포)의 일부를 주거용으로 개조하여 사용하는 경우 임대차계약 시점에 이미 임대건물이 주거 용도로 사용할 수 있어야 보호받을 수 있다.

셋째, 대항력
대항력은 주택임차인이 임차주택을 인도(거주 등) 받고 주민등록 전입신고를 마치면 그 다음날부터 효력이 발생하며, 대항력 있는 임차인은 주택의 소유자가 다른 사람으로 변경되더라도 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 거주할 수 있다. 그러나 대항요건을 갖추기 전에선 순위 권리(근저당권 등)가있으면 대항력은 인정되지 않는다는 점을 명심하자.

넷째, 주민등록의 효력
주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로, 대법원 판례를 보면 ①현관문 표 시대로 2층 101호로 전입신고하였으나 실제 주택 공부 상은 1층 101호인 경우 ②실제 동 호수가 A동 301호인데 C동 301호로 전입신고한 경우 ③등기부 등본상 동 호수 표시인 D동 103호와 불일치한 라동 103호 주민등록이 있는 경우 등은 유효한 주민등록으로 인정하지 않고 있다

다섯 번째, 확정일자 부임 차인
대항력 있는 임차인(선순위 근저당권 등이 없는 상태에서 주택의 인도와 주민등록 전입신고 마친 임차인)이 임대차 계약서에 시?군?동사무소(주민센터)에서 확정일자까지 받아둔 경우에는 경매나 공매 시에 낙찰대금에 대하여 임차보증금을 우선변제받을 권리가 있다.

확정일자 부임 차인 은 경매나 공매 시 배당요구를 하여 우선변제를 받을 수도 있고, 새로운 낙찰인에 게임차 보증금을 반환할 때까지 임차주택의 명도를 거부할 수 있는 대항력을 행사할 수도 있다. 확정일자 부임 차인 이 낙찰대금으로 임차보증금 전액을 배당받지 못한 경우 나머지 금액에 대하여 새로운 낙찰인에게 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있으며, 확정일자를 받은 임대차 계약서 등을 멸실, 분실한 경우 구제받지 못하므로 잘 보관해 두어야 한다.

여섯 번째, 배당요구종기일
법원은 경매 진행 시 입찰기일 이전(통상 경매개시결정 일로 90일 전후)에 배당요구종기일을 지정하고 집행관으로 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 등의 현황을 조사하도록 하는데(임차인이 없는 경우 현관문 등에 경매 사실 고지) 반드시 배당요구종기일까지 법원에 임차보증금에 대하여 권리신고 및 배당요구를 신청하여야 보호받을 수 있다.

주택임대차보호법의 6가지 핵심사항을 간단하게 살펴봤다.

주시하다시피 주택임대차보호법은 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 유리(遊離) 된 면이 있으므로 경제적 약자인 임차 궐자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법인만큼 위 6가지를 참고하여 법의 테두리 안에서 정당하게 보호를 받도록 하자.

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