오는 11월부터 시행될 예정인 상가건물임대차보호법에 따라 우선변제권을 인정받으려면 세무서에 확정일자 신고부터 해야 한다. 재정경제부는 18일 법무부의 법 시행령 입법예고에 따라 보증금을 우선변제받기 위한 세무서 신고 내역 등을 규정한 부가가치세법 시행령 개정안을 마련했다.

△누가 보호받나=상가임대차보호법 적용 대상은 제주의 경우 총임대료가 1억4000만원이하인 임차인이다. 초안 9000만원 이하에서 그 범위가 확대됐다.

총임대료는 보증금에 월세를 보증금으로 환산한 금액을 합한 금액. 월세의 보증금 환산율은 연 12%인 만큼 단순하게 월세금액에 100(12개월÷0.12(전환율))을 곱하면 된다.

예를 들어 보증금이 3000만원이고 월세가 100만원인 임대차의 총임대료는 ‘3000만원 + 100만원×100’의 산식을 통해 1억3000만원이 된다.

세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 이들 법보호대상 임차인들은 경매·공매때 후순위 권리권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있다. 전세 등 월세와 다른 개념의 총임대료 산정법은 추후 결정될 예정이다.

△우선 변제를 받으려면=법 시행일(11월1일) 현재 건물을 임차하고 있는 상인은 세무서장에게 임대차계약 내용 등에 대한 사업자등록 정정신고를 하고 임대계약서 원본에 확정일자 날인을 받아야 한다.

확정일자를 받은 뒤 임대 보증금이나 월세 등이 변경됐다면 세무서장에게 건물의 도면을 제출하고 사업자등록 정정신고를 해야 효력을 유지할 수 있다.

만약 법 시행일 이후 신규로 사업을 시작하는 상가 임차인은 세무서장에게 사업자등록 신청을 하고 임대계약서 원본에 세무서장으로부터 확정일자날인을 받으면 된다.

신규 사업자는 건물도면과 함께 사업허가증 사본(허가사업인 경우), 법인등기부등본, 임대차계약서 사본을 제출하면 된다.

△소액임차인 보호 강화=상가건물임대차보호법은 소액임차보증금에 대해서는 국세나 담보물권이 설정된 채권보다 먼저 변제받을 수 있는 최우선 변제권을 인정하고 있다.

제주지역은 총임대료가 2500만원 이하인 임차인이 그 대상. 변제금 한도는 750만원이다.

소액임차보증금의 최우선변제권은 확정일자를 받지 않더라도 임차인이 사업자등록을 하고 건물을 인도받아 사용하고 있는 경우라면 모두 인정된다.

세무서장의 확정일자를 받은 후 국세압류가 발생하거나 일반채권에 담보물권이 설정된 경우의 경매·공매때는 상가임대차보증금, 국세·담보물권 설정 채권, 일반채권 순으로 변제받는다.

확정일자를 받기 전에 압류 등이 발생하면 소액임대차 보증금, 국세·담보물권 설정 채권, 확정일자를 받은 상가임대차 보증금, 일반채권 순으로 순위가 바뀐다.
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