정부는 분양가를 적정수준으로 유지해 무주택자인 서민들의 자기 집 마련을 위한 공공택지 분양가 상한제를 시행 중이다. 하지만 투기과열지구인 서울, 경기, 대구, 세종 등 아파트 재건축·도시 재개발 사업에서 고분양가 및 청약 과열현상 등 사회적 문제점이 지적됐다.

이에 정부는 주택 안정화를 위해 서울시 25개구 전체와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳의 투기과열지구에 민간택지 분양가 상한제를 확대 적용하는 것을 골자로 하는 '민간택지 분양가 상한제 적용 기준 개선 추진안'을 지난 8월 2일에 발표했다.

앞서 언급했듯이 분양가 상한제의 목적은 분양가를 적정수준으로 유지해 무주택자의 내 집 마련에 부담을 줄이는 것이다. 현재 공공택지 주택에는 의무적으로 적용된다. 하지만 민간택지 주택은 주택도시보증공사의 심의를 거친 경우에 한해 적용함으로써 이를 회피한 주택시장의 청약과열 현상이 문제점으로 지적되고 있다. 분양가 산정은 토지비용(감정평가), 건축비(정부가 정한 기본형)에 사업자의 가산 비용을 더해 분양가를 정하는 방식이다. 현재 공공택지 아파트는 분양가 상한제 대상으로 각 자치단체의 분양가심사위원회가 공공택지 아파트의 가산비를 포함한 분양가 적정성을 심사·승인하고 있다. 하지만 민간택지 아파트는 이러한 구속을 받지 않고 있는 것이 대부분이다.

현재 재건축·재개발 아파트의 높은 분양가 상승률을 고려할 때 민간택지 분양가 상한제 도입이 필요하다는 인식은 강하다. 더 이상 도입을 미루면 주택시장이 피로를 느껴 기대 효과를 거두기 어렵다는 공감대가 형성되어 있는 듯하다.

정부는 주택법 시행령을 개정하고 시장과열이 우려되는 투기과열지구에 한정해 민간택지 상한제를 시행하며, 수도권투기과열지구의 전매제한기간을 10년으로 늘리겠다고 한다. 그 효과를 극대화하기 위해서 전·월세 신고 의무화, 전·월세 상한제, 주택임대차 계약 갱신청구권 등을 단계적으로 추진할 계획이다.

민간택지 분양가 상한제와 더불어 후속 제도들이 시행된다면, 재건축 조합과 건설업계가 후분양을 통해 이득을 취할 수 없고, 재건축 추진 단지 수익성이 떨어져 전반적인 집값 하락으로 이어질 것이다. 이렇듯 서민들에게는 주거 불안을 해소하는데 상당히 도움이 될 것이라는 긍정적인 견해가 있다. 이와 달리 사실상 재건축·재개발을 중단시켜 주택공급이 위축될 수 있다. 시세와 분양가의 차이로 특정 청약자에게 과도한 수익을 올려 줄 수 있고, 아파트의 품질저하 가능성도 있다는 부정적인 견해도 있다. 주택 공급부족과 재산권 침해라는 우려의 목소리도 있음을 간과해서는 안 될 것이다.

정부는 앞으로 시행될 분양가 상한제는 과거처럼 전국적으로 광범위하게 시행하지 않는다고 한다. 서울 강남 등 시장 과열 우려가 큰 특정지역 위주로 적용 범위를 '정조준'하겠다는 것이다. 과도하게 높은 분양가와 청약과열이 우려되는 투기과열지구에서만 '정타격'할 것으로 예상한다.

정부는 청약 과열과 과도한 시세차익 등의 부작용을 줄이고 민간택지 아파트 상한제를 강력하게 추진하기 위해, 그 후속조치로 2000만원 이하 임대소득 양성화, 임대주택등록 의무화, 전매제한 기간 연장, 전·월세 상한제 도입, 주택임대차의 계약 갱신청구권 제도화, 전·월세 실거래가 신고 의무화 등을 단계적으로 추진할 것으로 전망된다.

만일 분양가 상한제 확대 시행과 그 후속조치들이 이루어진다면, 투기과열지구만이 아니라 전국 재건축 현장과 재개발 시장은 위축될 것이다. 물론 제주 아파트는 재건축 호황을 기대할 수 없음이 자명하다. 앞으로 시행될 민간주택 분양가 상한제가 무주택자인 서민들의 주택구입의 꿈을 키워나갈 수 있기를 기대해 본다.