다만, ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우,

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우,

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우,

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우,

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우,

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우,

⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우,

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등 8개 사유에 대해서는 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다.

위와 같은 임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.

그런데 상가건물임대차보호법은 한편으로 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 규정을 두고 있다. 이것이 임대차기간 5년을 초과하지 않는 범위에서만 계약갱신을 요구할 수 있다는 전자의 규정과 어떤 관계를 갖고 있는지가 문제된다.

이에 관하여 대법원은 후자의 규정은 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않으면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 규정은 이러한 경우의 법정갱신에 대하여는 적용되지 않는다고 판시하고 있다.

따라서 임대인이 임대차기간 5년을 초과하여 계약을 갱신하기를 원치 않는 경우에는 기간 만료 전 6개월에서 1개월 사이에 임차인에게 계약 갱신을 하지 않겠다는 의사를 분명히 표시해야 한다는 점을 명심해야 한다. 

<변호사>