길을 가다보면 간혹 신축건물 혹은 신축건물공사장에 ‘유치권행사 중’이라는 현수막이 붙어있는 것을 보게 된다. 미지급공사대금채권을 담보하기 위하여 유치권을 행사하고 있는 것이다.

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건 등에 관하여 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치(점유를 계속하고 인도를 거절함)할 수 있는 권리를 말한다.

유치권은 다른 사람의 물건이나 유가증권을 적법하게 점유하고 있는 경우에만 인정되고(부동산의 경우에도 등기를 요하지 않는다), 다만 점유를 상실하면 그 권리가 소멸한다. 또한 유치권이 성립하기 위해서는 점유자의 채권이 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 것(이를 견련관계라고 한다)이어야 하고, 변제기가 도래하여야 한다.

최근 신축건물이 경매로 넘어가는 경우에 공사업자의 유치권행사가 많이 문제되고 있다. 건물의 신축공사를 한 공사업자가 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금채권이 있다면, 공사업자는 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다. 따라서 신축건물이 경매로 넘어간 경우에 공사업자는 공사금채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 수 있으므로 경락인은 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

위와 같이 경매절차에서 유치권으로 신고된 채권이 진실한 것이고 또 경매부동산과의 견련성이 인정되면, 그 유치권자는 채권에 대한 변제를 받을 때까지 해당 부동산 전부를 점유할 수 있다는 점에서 유치권의 위력은 실로 대단한 것이고, 이에 따라 최근 부동산 경매절차에서 이를 악용하여 허위의 유치권행사가 만연하고 있는데, 법원에 허위 공사도급계약서를 제출하거나, 해당 입찰부동산에 ‘유치권행사 중’이라는 현수막을 내걸고 법원에 허위의 유치권신고를 하는 방식으로 이루어지고 있다.

허위유치권행사는 입찰하는 사람으로 하여금 유치권에 대한 부담을 느끼게 하여 결국 계속해서 유찰되게 함으로써, 허위로 유치권을 행사하는 측과 밀접한 관련이 있는 이해관계인측에서 저렴하게 해당 물건을 낙찰받거나, 아니면 저렴하게 낙찰받는 측과 협의하여 금전을 보상받고자 하는데 그 의도가 있다.

이에 따라 부동산경매에서 ‘밑져봐야 본전’이라는 생각으로 일단 유치권행사를 해보는 경우가 많고, 별다른 죄의식도 없이 허위유치권신고가 이루어지고 있는 것이다.

그러나 허위로 유치권을 행사하는 것은 형법상 경매, 입찰방해죄에 해당할 가능성이 크고, 경우에 따라서는 사기죄가 성립할 여지도 있으며, 부당한 허위유치권행사로 인하여 적정가격 이하로 낙찰이 이루어짐으로써 채권자나 채무자 등에게 손해가 발생할 경우 민사적인 배상까지 따를 수도 있다. 이와 같이 허위유치권행사는 범죄행위로 처벌될 수 있는 큰 문제라는 점에서 자제해야 할 것이고, 관련 이해관계인도 더욱 엄정하게 대응할 필요가 있다고 할 것이다.  <현창곤·변호사>