건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차에서 그 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차인은 임대인에게 임대차계약의 갱신을 청구할 수 있는데, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 임차인은 상당한 가액으로 위 지상시설의 매수를 청구할 수 있다. 이를 토지임차인의 지상물매수청구권이라고 한다.

지상물매수청구권을 인정한 취지는 한편으로는 임대차기간이 만료했다고 해서 건물, 수목 기타 지상시설을 덮어놓고 철거해 버리는 것을 방지함으로써 사회경제상의 이익을 고려하고, 다른 한편으로는 임차인으로 하여금 투하자본의 회수를 가능하게 하기 위해서이다.

지상물매수청구권을 행사할 수 있는 자는 갱신청구를 할 수 있는 토지임차인이다. 따라서 임대차가 기간의 만료로 종료된 경우에 한하고, 임차인이 채무불이행(예컨대 임차권의 무단양도, 2기 이상의 차임연체)을 이유로 임대인의 임대차계약이 해지된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다. 또한 토지임차인이 지상물의 소유자인 경우에만 매수청구권을 가진다.

매수청구권의 대상이 되는 건물은, 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한, 임대차기간 중에 축조되었더라도, 그 만료시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되고, 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고 할 수 없다. 그리고 행정관청의 허가를 받지 않은 무허가건물이더라도 그 대상이 될 수 있다. 한편 그 지상건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부는 그 행사요건이 아니다.

토지임차인이 매수청구를 하면, 임대인이 이를 원하든 원치 않아든 간에 당연히 임대인과 임차인 사이에 지상시설에 관하여 매매가 성립한다. 이에 따라 임차인은 지상시설 이전채무를, 임대인은 대금지급채무를 지며, 양 채무는 동시이행의 관계에 선다. 임차인의 지상물매수청구권에 관한 규정은 편면적 강행규정으로서 이에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없으므로 임대차가 종료하기 전에 임차인이 임대인과 건물 기타 지상시설 일체를 포기하기로 약정은 원칙적으로 무효이다.

그러나 이 제도를 무조건적으로 강제할 경우에는 임대인에게 매우 부당한 결과가 생기고, 궁극적으로 원활한 토지임대차를 저해할 수 있는 우려가 있으므로 판례상 제한해석이 이루어지고 있다.

즉, 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 매수청구권이 인정되지 아니하고, 매수청구권 포기약정이나 지상시설 철거약정이 임대차계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 무효로 되지 않는다고 보는 것이다.

<변호사>