현창곤 변호사

   
 
     
 
지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말하는데, 지상권의 취득은 법률행위(지상권설정계약과 등기에 의한 취득이 전형적인 예다)에 의해 취득하는 경우와 법정지상권처럼 법률행위에 의하지 않은 취득이 있는데, 판례에 의해 일정한 경우에 인정되는 법정지상권이 관습상의 법정지상권이다.

관습상의 법정지상권이란 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속했다가 매매 기타 원인으로 각각 그 소유자를 달리하게 된 경우에, 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아 관습법에 의해 건물소유자에게 인정되는 지상권을 말한다. 이를 인정한 취지는 건물이 철거되는 것을 막고 건물로서의 가치를 계속 유지하게 하는 것이 사회경제상 바람직하다는 데 있다.

토지와 그 지상 건물이 소유자가 달라진 원인이 강제경매 또는 국세징수법에 의한 공매인 경우에도 관습상 법정지상권이 성립한다.

그런데 관습상의 법정지상권이 성립되기 위해서는 토지와 건물 중 어느 하나가 처분될 당시에 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속했으면 족하고 원시적으로 동일인의 소유였을 필요는 없다. 문제는 건물에 대한 가압류가 있는 경우에 토지와 지상 건물이 언제 동일인 소유이어야 하는지 여부다.

문제된 사안은 '문제의 건물에 대한 A농협의 가압류 당시 토지와 건물의 소유자가 달랐는데, 그 후 원고가 토지를 매수하고 위 가압류를 바탕으로 한 강제경매절차 진행 중 건물도 매수해 토지와 건물의 소유자가 동일하게 됐고 그 경매절차에서 건물이 피고에게 매각돼 그 대금이 완납되고 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우'다.

토지와 지상 건물의 동일인 소유 판단 시점을 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 할 것인지, 아니면 피고가 매각대금을 완납한 시점을 기준으로 할 것인지에 따라 피고에게 관습상의 법정지상권 성립여부가 갈리게 된다.

이에 대해 대법원은 '애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속했는지를 판단해야 한다'고 해 가압류 당시 토지와 건물이 소유자가 달랐으므로 피고에게 관습상의 법정지상권이 성립하지 않는다고 했다.

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