인구 100만에 맞춘 도시계획 대책 시급
기존 시가지 활용높여 도심팽창 억제
주택 보금·집값 안정·녹지 보호 과제

제주도시는 2010년 초반부터 급격히 인구가 증가하면서 난개발, 부동산 가격 폭등, 주택공급 문제, 원도심 공동화 등의 심각한 문제가 발생하고 있다. 특히 앞으로 9년후 다가올 인구 100만시대에 맞춰 지속가능한 도시가 되기 위해서는 체계적인 성장 및 관리계획이 필요하고, 안정적인 주택보급 대책 또한 동시에 추진돼야 한다. 

△인구수용 내세운 난개발은 금물

제주도는 2014년부터 '도시기본계획 및 도시관리계획 정비용역'을 진행하면서 2025년 제주 인구를 상주인구 73만명에 체류인구 27만명 등 100만명으로 예측하고 있다. 이에따라 제주도시가 지속가능 및 발전하려면 인구 100만명 시대에 걸맞은 도시계획 및 관리가 이뤄져야 한다.

제주도는 인구 증가에 맞춰 시가지 예정용지 면적을 기존 21.7㎢에서 63.9㎢로 3배 가까이 대폭 확대시켰다. 확대되는 시가지는 제주 제2공항 예정지 주변지역과 제주신항 개발지역을 비롯해 애월읍 곽지리, 안덕면 사계 및 감산리, 남원읍 하례 및 남원리 등도 도시지역으로 편입된다.

하지만 급증하는 인구를 수용해야 한다는 명분으로 물리적인 도시공간확대만 치중된다면 해안과 중산간, 농어촌 지역, 자연녹지 등이 급속도로 시가지화 되면서 난개발이 우려된다. 더구나 확대된 도시면적만큼  도시기반시설 확충과 이에 따른 관리비용이 급증할 수밖에 없어 외형팽창을 최소화하면서 인구를 수용할 수 있는 도시기반확충 계획이 절실하다.

△시급한 주거복지

현재 제주도시의 시급한 문제는 인구증가추세에 맞춰 원활히 주택을 공급하는 동시에 주거복지·환경의 품질을 높이는 일이다. 그동안 제주도시는 인구증가에 맞춰 주택공급이 활발하게 이뤄졌고, 주택보급률이 2012년 103.2%에서 2013년 108.2%, 2014년 111%, 2015년 114%로 높아지고 있다. 

그러나 주택가격 상승 및 외부투기세력 유입 등으로 정작 자가(自家)보급률은 56.2%에 불과하는 등 비정상적인 상황이다. 이에 제주도는 2025년까지 연간 1만호씩 10만호의 공공주택을 보급한다. 하지만 기존 택지는 2019년에 고갈될 것으로 전망되면서 신규택지 확보가 불가피하다. 

△성장과 난개발 억제 100만 도시 과제

인구 100만에 맞춰 지속가능한 도시계획모델로 주목받는 것이 압축도시(Compact city)다.

압축도시는 도시외곽으로의 시가지 확산을 억제하고 주거·직장·상업 등 일상적인 도시기능들을 가급적 기존시가지내에서 개발, 높은 주거밀도와 토지의 혼합이용을 유도하는 도시계획 개념이다. 

외형확장이 어려운 매립지에 세워진 인천 송도국제도시는 도심활용도를 높이며 녹지공간 또한 최대한 확보하기 위해 압축도시 모델을 적용했다. 

주거·상업·국제비지니스 지구 등 용도와 특성별로 도심을 개발하면서 고층건물을 고밀도로 조성했다. 이로 인해 송도의 녹지·공원면적은 15.4㎢로 전체면적(55㎢)의 28%를 확보하면서 도시환경을 개선시켰다.

기존 시가지에 최대한 주택과 주거·업무공간을 확보해 외곽확장을 최소화 하는 것이 압축도시의 핵심이다. 이를 위해 체계적인 원도심 발전계획을 시행해야 하며, 도시재생 지역의 경우 단독주택 중심의 전통형 주거환경을 개선시키는 동시에 도시문화 거점공산으로 육성해야 한다. 지역에 따라 도시밀도에 관한 규제를 완화해 도심기능을 회복시키고 주거·사무공간 등을 압축시켜 외곽으로의 도시팽창을 억제해야 한다. 단 도시지역내 녹지는 반드시 무분별한 개발을 막고 제한적으로 계획입지를 허용해야 하고, 중산간·문화재·해안 등은 엄격히 관리해야 한다.

주택문제의 경우도 단순히 연간 1만호 이상 공급량을 늘리는 것이 아니라 폭등한 주택가격을 정상화시키면서 서민들에게 안정적으로 제공하는 것이 중요하다. 결국 서민과 저소득층의 주거복지 및 지역별 균형배분을 고려한 공공과 민간주도의 계획적인 주택공급이 필수다.  

신석하 제주국제대학교 건축학과 교수

"제주도시가 인구 100만 시대에 대비하며 지속가능한 도시로 도약하기 위해서는 평면확산을 억제하고, 기존의 공간활용도를 높이는 대표적인 개념인 압축도시(compact city) 개발모델을 적용해야 합니다"

신석하 제주국제대학교 건축학과 교수는 "인구증가에 따른 도시계획에 있어 가장 중요한 것은 밀도"라며 "기존 도심에 과도한 기준을 적용해 개발용지의 밀도를 제한함에 따라 평면적으로 확산될 수밖에 없다"고 말했다.

신 교수는 "성장중인 도시에서 가장 최선의 발전방향은 개발과 보전지역을 엄격히 관리하는 것"이라며 "개발가능공간은 고밀도·복합 개발하고, 대신 보호구역은 철저히 통제해야 한다. 특히 쇠퇴한 도심을 활성화시키는 등 기존 시가지를 재생시키는 것이 바람직하다"고 말했다. 

특히 신 교수는 "토지이용계획 수립시 상주와 유동인구 등 수립시 각 분야별로 인구적용을 달리해 목적에 맞는 도시기반을 구축해야 한다"며 "주거 및 상업용지는 상주인구를 기준으로, 관광 및 교통시설은 체류인구를 포함해 검토해야 한다"고 덧붙였다.

신 교수는 "급속한 인구증가로 주택보급난과 주거환경 열악, 집값 불안정 등 다양한 문제가 발생하고 있다"며 "제주도가 2025년까지 10만호를 공급하겠다는 제주형 주거복지 종합계획은 시기적절한 정책 제안이지만 과제도 많다"고 밝혔다. 또 "우선 주거정책은 사회의 취약계층 뿐만이 아니라 모든 도시민을 위한 주거정책이 돼야 할 것이다"며 "이를 위해 관광, 교육, 문화 등 각종 연계 사업과의 협의를 통한 주택공급이 필요하다"고 제안했다.