제주도가 주거·상업지역 고도지구 규제를 대폭 완화하려는 가운데 지역별 건축 고도 기준에 대한 전문가 의견이 엇갈렸다.

읍면과 동 지역, 중심지와 구도심 등 여건을 고려해 완화 기준을 차등 적용해야 한다는 의견과 투자 효용성 측면에서 불필요하다는 주장이다.

제주도는 18일 농어업인회관 대강당에서 '제주형 압축도시 조성을 위한 고도관리 방안 수립 용역' 토론회 및 도민 설명회를 개최했다.

도는 1990년대부터 유지해온 고도관리 기준이 현실과 맞지 않고, 저밀개발에 따른 도시 외연 확산과 정비사업 사업성 저하 등 문제 발생으로 밀도 관리 필요성이 커짐에 따라 고도관리 방안 개편을 추진하고 있다. 적용 대상은 주거·상업지역 고도지구(62.3㎢)로, 도 전체 면적의 3.4%를 차지한다.

주요 개편 내용은 문화유산 등 필요지역 외 주거·상업지역의 고도지구를 해제하고, 기준높이와 최고높이로 관리하는 것이다.

심의 없이 허가만으로 건축이 가능한 기준 높이는 주거·준주거지역 45m, 상업지역 55m로 설정한다. 도시건축공동위원회 심의를 거쳐야 하는 최고 높이는 주거지역 75m(25층), 준주거지역 90m(30층), 상업지역 160m(40층)까지 허용하고 있다.

이날 토론에서는 읍면과 동 지역 주거·상업지역에 동일하게 적용될 건물 높이 완화 기준을 두고 의견이 오갔다.

이성호 제주대 부동산관리학과 교수는 "도시는 기능에 따라 중심지, 구도심, 일반 주거지, 읍면 등 공간을 계층적으로 나누고 있다"며 "계층에 맞게 높이도 차등화돼야 한다"고 주장했다.

이 교수는 "(고도지구 전체에 대해) 일률적으로 완화하기보다는 기능과 경관적 중요도에 따라 계획을 정밀하게 다듬어야 한다"며 "애월읍이나 성산읍 등 지역에서 동일한 상업지역이나 준주거지역 높이 기준을 적용하는건 아니라고 본다"고 강조했다.

반면 이동욱 제주대 토목공학과 교수는 "투자 효용성 때문에 고도를 완화했다고 모든 주거·상업지역의 건물이 최고 높이까지 허용되지 않는다"며 "투자 효용성 측면에서 읍면 지역 고도를 차등화할 필요가 없다고 본다"고 역설했다.

이어 "고도 완화는 다양한 스카이라인 확보와 건물 외관 차별화, 비정형화된 토지 이용 극대화라는 장점이 있다"면서도 "일부 지역은 한라산을 볼 수 있는 조건을 포기해야 하는데 이에 대한 논의가 필요하다"고 말했다.

건축 시행자들의 공공기여 측면에서 현군출 제주건축사협회장은 "개발공사가 임대·청년주택 사업을 추진하고 있다"며 "민간사업자는 다른 분야에서 공공기여를 하도록 검토해야 한다"고 밝혔다.

박훈석 제민일보 논설실장은 "고도 완화 대상에서 제외된 문화유산 지구에 대해 건폐율 상향 등 보완대책이 필요하다"고 지적했다.

한승철 동림피엔디 이사는 "자연경관과 건축물을 통해 형성되는 인공경관의 조화가 중요하다"며 "한라산을 볼 수 있는 조망축이나, 건축 한계선 등 방안이 계획을 통해 마련돼야 한다"고 밝혔다.

도는 올해 고도지구를 해제하는 내용으로 도시계획조례를 개정해 내년 초 재건축·개발이 시급한 사업을 우선 추진하고 2027년부터 본격적으로 시행할 계획이다. 김은수 기자