이같은 임차인의 지위를 보강하기 위해 제정된 것이 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이다. 이 법의 대상인 주택이나 상가는 임차권등기를 하지 않더라도 주민등록이나 세무서에 사업자등록을 하고 건물을 인도받으면 등기한 것과 같은 효력이 주어진다. 이때 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 더욱 큰 효력이 부여되어 경매절차에서 마치 저당권자와 같은 권리를 행사할 수 있게 된다.

주민등록과 사업자등록을 할 때 특히 조심해야 할 점은 건물의 번지와 호칭이다. 건축물대장이나 등기부와 다르게 건물 외벽에는 다른 동호수를 쓰는 경우가 많으므로 임대차계약 전에 미리 등기부등본을 떼서 그 기재된대로 동호수를 표시하여 신고해야 화를 면할 수 있다.

임차인이 임차물의 보존이나 돈을 투입한 경우 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있으며, 토지 임차인이 건물이나 수목 등을 식재한 경우, 건물 임차인이 임대인의 동의를 얻어 설치하거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 때에는 그 물건의 매수도 임대인에게 청구할 수 있다. 그리고 비용상환청구권 외의 위 권리는 임대인과 이를 포기하기로 합의하여도 이는 무효이다. 그러니 요즘은 임차인 콧대가 임대인보다 셀 수밖에 없다.

임차인이 임료를 2기에 달하는 액수 만큼 지체한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으며, 이때는 임차인이 위의 지상물매수청구권 등을 행사할 수 없게된다. 2기의 차임이란 임료를 매월 지급하기로 한 경우에는 2개월치, 연 임료로 정한 경우에는 2년치의 액수가 연체되어야 한다는 뜻이며 반드시 연속하여 연체할 필요는 없다.

상가건물임대차에서 가장 골칫거리는 권리금 문제다. 건물주는 권리금을 수수하면 임대차계약을 해지할 수 있도록 정하는 경우도 많은데, 원칙적으로 권리금은 임대인(건물주)이 관여할 문제가 아니다. 즉 임차인이 이를 남에게 전대하거나 임차권을 양도할 때 전차인이나 양수인에게서 자신의 권리와 책임하에 돌려받는 것이며, 임대인이 그 지급을 보증하거나 약속하지 않는 한 임대인에게 달라고 할 수는 없는 것이 원칙이다.

임대차계약서에는 화재 발생에 대비한 규정도 미리 정해두는 것이 좋다. 나중에 뜻하지 않은 문제가 발생하기 때문이다.
<양경승·변호사>