20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득하는데, 이를 부동산 점유취득시효라고 한다. 취득시효란, 물건에 대하여 권리를 가지고 있는 듯한 외관이 일정기간 계속되는 경우에, 그것이 진실한 권리관계와 일치하는지 여부를 묻지 않고, 그 외관상의 권리자에게 권리취득의 효과를 생기게 하는 제도를 말한다.

부동산소유권의 점유취득시효의 요건으로서 점유는 소유의 의사로 하는 점유이어야 하고, 평온, 공연한 점유이어야 한다. 또한 점유기간 20년이 경과하여야 하고, 등기를 하여야 소유권을 취득한다. 대법원은 부동산점유취득시효와 관련하여 아래와 같이 몇 가지 원칙과 기준을 확립해왔다.

점유취득시효기간이 완성된 경우에 점유자는 그 부동산의 원소유자에 대하여 등기 없이도 그 부동산의 시효취득을 주장하여 대항할 수 있고, 점유취득시효기간이 완성되기 전, 그 진행 중에 등기부상의 소유자가 변경된 경우에 있어서는, 점유자는 그 자에 대하여 등기 없이도 취득시효완성의 효과를 주장할 수 있다(다만, 취득시효기간 20년의 기산점과 관련하여, 점유기간 중에 당해 부동산의 소유권자의 변동이 있는 경우에는 점유자가 실제 점유를 개시한 때를 기산점으로 삼아야 하고 점유자가 그 기산점을 임의로 선택할 수 없다).

그러나 점유취득시효가 완성되었다고 하더라도 그에 따른 등기를 하지 않고 있는 사이에 제3자가 그 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료한 경우에는, 점유자는 그 제3자에 대하여 취득시효완성의 효과를 주장하여 대항할 수는 없다.

반면 부동산에 대한 점유취득시효가 완성된 후 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우라 하더라도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고 소유자가 변동된 시점을 기산점으로 삼아도 다시 취득시효의 점유기간이 경과한 경우에는 점유자로서는 제3자 앞으로의 소유권 변동시를 새로운 점유취득시효의 기산점으로 삼아 2차의 취득시효의 완성을 주장할 수 있다.

그리고 위와 같이 2차의 취득시효의 완성을 주장하려면 그 새로운 취득시효기간 중에는 등기명의자가 동일하고 소유자의 변동이 없어야만 한다는 것이 종래의 대법원 판례였다.

그런데 얼마 전 대법원은 전원합의체판결로서 “2차 취득시효가 개시되어 그 취득시효기간이 경과하기 전에 등기부상의 소유명의자가 다시 변경된 경우에도 시효완성자는 그 소유명의자에게 시효취득을 주장할 수 있다”고 판례를 변경하여 2차 취득시효의 경우에도 1차 취득시효의 경우와 마찬가지로 취득시효기간 경과 전에 등기부상의 소유명의자가 변경된다고 하더라도 점유자는 그 소유명의자에게 취득시효완성을 주장할 수 있다고 하였다. <현창곤·변호사>