강봉훈 변호사

   
 
     
 
계약당사자의 일방 또는 쌍방이 여러 명인 경우 그 계약의 해제는 그 전원으로부터, 또는 전원에 대해서 해야만 효력이 발생한다.

예를 들어 어떤 토지의 소유자 A가 매도인이 돼 B, C 등 두 사람에게 그 부동산을 매도하는 계약을 체결했는데, 매수인들 중 B는 매매대금의 절반을 약정 기한 내에 지급했으나 C는 대금 지급 약정을 이행하지 않은 경우, A는 C 일인만을 상대로 계약해제 의사표시를 할 수 없고, B와 C 양인을 상대로 계약해제 의사표시를 해야만 되는 것이다.

민법이 이와 같은 규정을 둔 취지는, 계약 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에 각자가 자기의 부분에 관해 해제를 하거나 해제당할 수 있다고 한다면, 어떤 자에 대해서는 계약이 체결되지 않았던 것으로 되고, 다른 어떤 자에 대해서는 계약이 그대로 존속하는 것으로 돼 법률관계가 복잡하게 되기 때문에, 실제상의 편의를 고려해 해제권 행사를 불가분적으로 하게 한 것이다.

다만 위와 같은 민법 규정은 어떤 경우에나 적용이 강제되는 것은 아니고, 당사자의 특별한 약정으로 그 적용을 배제할 수 있다. 이 경우의 당사자는 그 전원을 말하는 것이고, 일부 당사자와의 약정만으로는 그 적용을 배제할 수 없다.

따라서 여러 명이 돈을 모아 부동산을 매수하는 계약을 체결할 때에는 다른 매수인이 계약을 이행하지 않을 것에 대비해 대금지급 의무를 이행하지 않은 사람에 대해서만 계약을 해제할 수 있다는 약정을 계약서에 미리 기재해 두는 것이 좋다.

예외적으로 하나의 부동산을 수인이 공유하는 경우 각 공유자는 각 그 소유의 지분을 자유로이 처분할 수 있으므로, 공유자 전원이 공유물에 대한 각 그 소유지분 전부를 형식상 하나의 매매계약에 의해 동일한 매수인에게 매도하는 경우라도, 일부 공유자가 매수인의 매매대금지급의무 불이행을 원인으로 해서 그 공유지분에 대한 매매계약을 해제하는 것은 가능하다는 것이 판례이다. 
 

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