문영기 변호사

주택임대차보호법은 제8조 제1항에서 '임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다'라고 규정해 소액임차인의 최우선변제권을 인정하고 있다.

그리고 같은 법 제8조 제3항은 '제1항의 규정에 의해 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다'고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제3조 및 제4조는 위 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위와 임차인의 범위에 관하여 규정하고 있다. 
 
따라서 주택임대차보호법상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여 당해 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1의 범위 안에서 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제받을 권리가 인정되는 것이다. 
 
그리고 2010년 7월 26일부터 시행된 주택임대차보호법시행령은 최우선변제권의 범위에 대해 서울특별시의 경우는 7500만원 이하 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해 2500만원 이하 범위에서 인정하고, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역('서울특별시'는 제외)의 경우는 6500만원 이하 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해 2200만원 이하의 범위에서 인정하며, 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외)와 과밀억제권역이 아닌 인천광역시 일부지역, 안산시·용인시·김포시·광주시에서는 5500만원 이하 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해 1900만원 이하 범위에서 인정한다. 그 밖의 지역에서는 4000만원 이하 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한해 1400만원 이하 범위에서 인정하다고 규정하고 있다.  
 
그런데 이와 같이 소액임차인에 대하여 최우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대해 인정되는 것이 아니므로 보증금 전액의 우선변제권을 보장받기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 받아둬야 할 것이다. 
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