장석우 변호사

   
 
     
 
상가를 임차하면서 종종 문제되는 것 중에 하나가 권리금이다.

새로운 임차인에게 임차권을 양도하면서 임차인으로부터 권리금을 받게 되면 큰 문제가 없으나 임대인인 건물주가 자신이 직접 관리하겠다고 하던지 건물을 허물고 새롭게 건물을 신축할 것이니 나가라고 할 때 임차인으로서 난감한 처지에 놓이게 된다.

권리금이라고 함은 임대차계약시 주로 도시에서 건물, 특히 점포의 장소적 이익의 대가로 임차인(전차인)으로부터 임대인(전대인) 또는 임차권의 양수인으로부터 임차권의 양도인에게 지급되는 금전으로 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치 등을 말하는 것인데 우리 법에는 명문의 규정으로 보장되고 있지는 않다.

임대차 종료시 원칙적으로 임차인이 임대인에게 권리금의 반환을 청구하지 못한다. 가령 일정한 기간 이상으로 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 하에 권리금이 수수된 경우, 보장 기간 동안의 이용이 유효하게 이뤄진 이상 임대인은 권리금의 반환 의무가 없다.

그래서 임차인으로서는 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수해 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하는 등의 방법으로 권리금 상당액을 회수하는가하면 임대차가 종료되는 경우 권리금의 반대급부로 인수한 부속물에 대해 임대차 종료시 임대인에게 매수청구권을 행사할 수 있고, 그 이외에 임차물에 대해 임차인이 지출했던 비용을 필요비와 유익비로 청구할 수 있다.

다만 필요비나 유익비와 같은 경우 포기가 가능해 통상적으로 원상회복 특약이 있다면 청구할 수 없게 되므로 임대차계약 체결시에 주의를 요한다.

한편 권리금을 수령한 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능했다는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 임대인은 임차인에 대해 보증금의 반환의무를 지고, 그때 반환되는 권리금의 범위는 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나눠 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 타당할 것이다.

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