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[법과 생활]토지 임대차와 지상물매수청구권장석우 변호사
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입력 2013-07-25 (목) 19:44:25 | 승인 2013-07-25 (목) 19:44:41 | 최종수정 2013-07-25 (목) 19:45:12

   
 
     
 
수목의 재배 또는 건물의 사용을 목적으로 토지 임대차를 체결했을 때 임대기간 종료시점에 이르러서 분쟁이 발생하는 경우가 종종 발생하곤 한다. 특히 임대기간이 짧을 경우 임차인으로서는 장기 계약을 마음 속으로 염두에 두고 있다가, 임대인이 갱신을 거절하면 피해를 보게 되는 것이다. 그러나 임대인 또한 예상치 못한 국면을 맞게 되는 경우가 있는데 그것이 바로 갱신청구권에 이은 지상물매수청구권이다.

민법 제643조는 '건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다'고 하고, 민법 제283조 제1항은 '지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다'고  한다. 제2항은 '지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다'고 규정하고 있는 것이다. 더구나, 임차인의 이러한 권리는 당사자 간의 약정으로도 무시될 수 없는 강행규정으로 명시돼 있다(민법 제652조).

위 규정들에 의하게 되면 가령 임대기간을 2년으로 정해서 수목의 재배를 위해 토지 임대차를 한 경우 임대기간 만료 시점에서 임차인은 임대차계약에 대해 갱신을 요구할 수 있다. 다만 임대인은 이러한 갱신요구에 대해서 거절을 할 수는 있지만 다시 임차인이 지상에 있는 수목의 매수를 청구하는 경우 임대인은 거절할 수 없고 지상물인 수목(지상물)을 매수해야 하는 것이다.

다만 임차인으로서 유의해야 할 부분이 임차인이 차임지급의무를 다하지 못하거나 임차인의 귀책사유로 임대차가 종료될 경우에는 갱신청구권과 매수청구권을 행사할 수 없다는 것이다.

수목(지상물)의 대가와 관련해서도 분쟁의 소지가 있을 수 있는데 통상 시가감정을 통해서 정하게 된다.

이러한 규정을 둔 취지는 토지소유자의 배타적 소유권 행사로 인해 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해, 임차인으로 하여금 그 소유의 지상물의 잔존가치를 회수가능하게 하면서, 이를 통해 임대인에게 토지임대차의 갱신·존속을 간접적으로 강제하는 방법으로 멀쩡한 지상물이 철거됨으로 인한 국민경제적 낭비를 회피하기 위함이다.

 


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