계약의 해제는 당사자의 합의 또는 법정 해제사유가 발생한 경우 또는 해약금에 의하여 가능한데, 현실적으로는 법정 해제사유 중 채무불이행을 원인으로 한 계약 해제나 해약금의 포기 또는 해약금의 배액 상환을 통한 계약 해제가 주를 이루고, 그 중 문제는 법정 해제사유 중 채무불이행을 이유로 한 계약 해제의 경우에 발생한다.

 

통상 사람들은 상대방이 계약에 따른 의무를 이행하지 않을 경우 그에 대해 계약을 해제하겠다고 통보한 이상 계약은 무효가 된다고 알고 있으나, 이로 인해 억울한 일이 발생할 수 있다.

 

법률상의 표현으로 '동시이행관계'라는 것이 있다. 동시이행관계란 각 상대방의 의무를 동반하는 경우를 말하고, 동시이행관계와 관련된 계약을 해제하기 위해서는 단순한 통보로는 불가능하다.

 

부동산 매매에서 매도인의 부동산 소유권을 이전할 의무와 매수인의 대금을 지급할 의무가 대표적인 동시이행관계로, 이 때 매도인이 적법한 계약해제를 하기 위해서는 매수인이 대금을 지급하지 못하고 있는 상태에서 최고를 거쳐 해제의 의사표시를 하는 과정을 밟아야 한다. 이 때 매수인의 채무불이행을 이유로 적법하게 해제를 한 것이라고 법적으로 평가받기 위해서는 매도인 측에서도 동시이행관계에 있는 소유권을 이전할 의무를 다했는데도 불구하고 상대방이 의무를 다하지 않은 상태가 돼야만 한다.

 

이처럼 계약 해제는 몹시 까다롭고 특히 쌍방의 의무를 동시에 이행해야 하는 계약을 해제함에 있어 자신의 의무에 대한 '이행의 제공'은 매우 중요한 문제이기 때문에 이러한 경우 법적으로 계약위반의 책임이 뒤바뀌어 억울한 경우가 발생하는 일이 없도록 중요한 계약을 해제할 경우에는 전문가의 도움을 받아야 안전하다.